Vendre la maison de ses parents après un décès : étapes, accord des héritiers et impôts

Peut-on vendre avant la fin de la succession ?

Oui. Rien n'oblige à attendre le dépôt de la déclaration de succession, ni le paiement des droits. Il faut en revanche que les héritiers soient identifiés et que la maison soit officiellement à leur nom. Le notaire s'en charge en deux actes : l'acte de notoriété, qui établit la liste des héritiers (article 730-1 du Code civil), puis l'attestation de propriété immobilière, publiée au fichier immobilier.

Si la vente intervient avant le dépôt de la déclaration, les droits de succession peuvent être réglés sur le prix. La valeur déclarée doit alors rester cohérente avec le prix obtenu : une maison déclarée 200 000 € et vendue 280 000 € trois mois plus tard pose une question évidente à l'administration.

Les étapes, dans l'ordre

1. Se mettre d'accord. Vendre, garder, qu'un héritier rachète : la décision de vendre exige l'unanimité (article 815-3 du Code civil).
2. Estimer. Deux ou trois estimations, comparées aux ventes récentes du quartier. La fiche estimer un bien hérité détaille la méthode.
3. Faire établir l'attestation de propriété par le notaire chargé de la succession.
4. Faire réaliser les diagnostics obligatoires (notamment DPE, amiante, plomb, électricité, gaz ou termites, selon l'âge et la situation du bien). Ils sont dus quel que soit le vendeur.
5. Signer le mandat de vente. Tous les héritiers signent, ou l'un d'eux reçoit une procuration des autres. C'est souvent plus simple quand l'un des héritiers vit loin.
6. Signer l'avant-contrat puis l'acte de vente. Tous les héritiers, ou leurs mandataires, signent les deux.
7. Répartir le prix. Le notaire rembourse un éventuel crédit, verse l'impôt sur la plus-value et, si besoin, les droits de succession, puis répartit le solde entre les héritiers.

Si un héritier refuse de vendre

Un seul héritier peut bloquer la vente. Les recours existent, mais passent tous par le juge en métropole : vente autorisée par le tribunal à la demande des héritiers qui détiennent au moins deux tiers des droits (article 815-5-1), vente par un indivisaire seul autorisée en cas d'urgence (article 815-6), ou partage judiciaire. Ces voies sont détaillées dans les fiches maison en indivision entre frère et sœur et loi du 7 avril 2026 sur l'indivision.

L'impôt sur la plus-value

La vente d'une maison héritée n'est pas imposée sur son prix, seulement sur la plus-value immobilière. Le calcul repose sur quatre éléments.

Le prix d'acquisition est la valeur retenue dans la déclaration de succession (article 150 VB du CGI) et non le prix payé par les parents. Il est majoré des frais liés à la succession qui concernent le bien, sur justificatifs et des travaux réalisés par une entreprise. Si la maison est vendue plus de cinq ans après le décès et que les factures manquent, un forfait de 15 % de la valeur peut remplacer les travaux.

Le prix de cession est le prix de vente, diminué des frais supportés par les vendeurs à l'occasion de la vente et prévus par décret, comme la commission d'agence à leur charge (article 150 VA).

La durée de détention part du décès. Les abattements commencent après la cinquième année : l'impôt disparaît après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30 ans.

Les taux sont de 19 % d'impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux. Une taxe supplémentaire s'applique quand la plus-value imposable dépasse 50 000 € par vendeur (article 1609 nonies G).

Un exemple

Deux enfants héritent d'une maison déclarée 250 000 € dans la succession. Ils la vendent trois ans plus tard 270 000 €, dont 10 000 € de commission d'agence à leur charge. Ils justifient 2 000 € de frais de succession liés à la maison.

• Prix de cession : 270 000 − 10 000 = 260 000 €
• Prix d'acquisition : 250 000 + 2 000 = 252 000 €
• Plus-value : 8 000 €, sans abattement puisque la détention est inférieure à six ans
• Impôt : 1 520 € à 19 %, plus 1 376 € de prélèvements sociaux à 17,2 %, soit 2 896 € au total, 1 448 € par enfant

Si l'un des héritiers vivait dans la maison à titre de résidence principale au jour de la vente, l'exonération de la résidence principale (article 150 U, II, 1°) peut s'appliquer à sa part.

La vente longue : signer tôt, conclure plus tard

On parle de vente longue quand le délai entre l'avant-contrat et l'acte définitif dépasse nettement les deux à trois mois habituels. Dans une succession, la formule rend service : elle permet de fixer le prix avec un acquéreur pendant que le notaire termine l'attestation de propriété, qu'un héritier à l'étranger organise sa procuration ou que la maison se vide.

Elle a ses contreparties. L'acquéreur doit tenir son financement sur une période plus longue, ce qui se règle dans les conditions suspensives. Le prix est figé alors que le marché peut bouger, dans un sens comme dans l'autre. Et la maison reste à la charge des héritiers jusqu'à la signature : assurance, taxe foncière, entretien. Une date butoir claire et une indemnité d'immobilisation proportionnée protègent les deux côtés.

Le partage du prix

Le prix se partage selon les droits de chacun dans la succession. Quand le conjoint survivant détient l'usufruit et les enfants la nue-propriété, la loi répartit le prix selon la valeur respective de chaque droit, sauf si tous s'accordent pour reporter l'usufruit sur le prix de vente (article 621 du Code civil).

Si la famille hésite encore entre vendre et garder, la fiche droits de succession sur la maison des parents pose les chiffres de départ et notre accompagnement héritage immobilier aide à comparer les options.