Nouvelle loi sur l'indivision : ce que change la loi du 7 avril 2026

Ce que contient la loi

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 « visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes » a été publiée au Journal officiel du 8 avril et s'applique depuis le 9 avril 2026. Elle compte sept articles, dont trois seulement intéressent directement une famille qui ne s'entend pas sur la maison des parents.

Son parcours explique la confusion. La proposition de loi voulait étendre à toute la France le régime de l'outre-mer, où l'on vend à la majorité devant notaire. L'Assemblée nationale a ensuite voté un seuil abaissé à la majorité simple. Le Sénat a supprimé ces deux options et rétabli la règle des deux tiers avec le juge. C'est sa version qui a été adoptée. Beaucoup d'articles ont été écrits sur les étapes intermédiaires.

En métropole, les deux tiers passent toujours par le juge

L'article 815-5-1 du Code civil n'a pas été modifié. Quand un héritier refuse de vendre :

• les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits expriment leur intention de vendre devant un notaire ;
• le notaire la signifie aux autres dans le délai d'un mois ;
• sans réponse ou en cas d'opposition dans les trois mois, il dresse un procès-verbal ;
• le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Elle se fait aux enchères.

La procédure reste exclue quand la propriété est démembrée (usufruit d'un côté, nue-propriété de l'autre) ou quand un indivisaire est présumé absent ou hors d'état de manifester sa volonté.

La vraie nouveauté : la vente autorisée en urgence

L'article 815-6 permet depuis longtemps au président du tribunal judiciaire de prescrire « toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun ». La loi y ajoute une phrase : il peut « également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis ».

La Cour de cassation l'admettait déjà (3e chambre civile, 4 décembre 2013, n° 12-20.158). La loi l'inscrit dans le Code, ce qui rendra la demande plus courante. Deux conditions restent à démontrer : l'urgence et l'intérêt commun des indivisaires. Le texte ne les définit pas. Une maison qui se dégrade faute d'entretien, ou des dettes de l'indivision qui s'accumulent, sont les situations qui viennent d'abord à l'esprit. Le juge appréciera au cas par cas.

Un partage judiciaire réorganisé

Quand l'indivision ne se dénoue pas, chacun peut demander le partage en justice. La loi élargit ce cadre aux époux, aux partenaires de PACS et aux concubins qui liquident leurs intérêts et même aux situations sans indivision quand la liquidation est complexe (article 840). Elle donne au juge commis le pouvoir de trancher les contestations qui surgissent en cours de route et d'ordonner les ventes aux enchères (article 841).

Le décret n° 2026-964 du 18 octobre 2026 fixe la nouvelle procédure. Il s'applique aux instances introduites à partir du 1er janvier 2027 et aux instances en cours dans lesquelles le juge et le notaire commis n'ont pas encore été désignés. L'avocat y devient obligatoire, y compris devant le notaire commis.

La Corse et l'outre-mer, à part

C'est en Corse que la loi va le plus loin. Les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent décider de vendre ou de partager devant un notaire. Celui-ci signifie le projet aux autres dans le mois et le publie dans un journal d'annonces légales, par affichage et sur un site internet. Ceux qui ne s'opposent pas dans les trois mois sont réputés d'accord. En cas d'opposition, le tribunal tranche (article 2 de la loi n° 2017-285 du 6 mars 2017, modifié).

En outre-mer, rien ne change : la loi dite Letchimy (n° 2018-1244 du 27 décembre 2018) permet déjà, pour les successions ouvertes depuis plus de dix ans, de vendre ou de partager à la majorité des droits devant notaire, le juge n'intervenant qu'en cas d'opposition.

Successions vacantes et biens abandonnés

Le reste du texte vise les successions que personne ne réclame. Les mesures de publicité de la curatelle confiée à l'administration des domaines peuvent se faire en ligne, l'administration peut mandater un tiers pour signer la vente et n'est plus tenue de vendre les meubles avant les immeubles. Les communes obtiennent plus facilement du fisc les informations utiles pour reprendre un bien sans maître.

Ce que cela change pour une maison bloquée

Pour une famille de métropole, l'ordre des solutions reste le même : discuter, proposer à celui qui bloque de racheter ou de vendre sa part, réunir les deux tiers et saisir le tribunal, puis le partage judiciaire en dernier recours. La loi ajoute une voie rapide quand il y a urgence et un partage judiciaire mieux encadré à partir de 2027.

Les règles de fonctionnement au quotidien (qui décide, qui paie, l'indemnité due par celui qui habite la maison) sont dans la fiche maison en indivision entre frère et sœur. Pour la vente elle-même, voir vendre la maison de ses parents après un décès ; pour la valeur à retenir, estimer un bien hérité. La fiscalité de départ est détaillée dans la fiche droits de succession sur la maison des parents et notre accompagnement héritage immobilier aide à choisir la voie la plus adaptée.