Droits de succession sur la maison des parents : combien allez-vous payer ?

Qui paie des droits et sur quoi

Les droits de succession ne se calculent pas sur la maison entière. Ils se calculent héritier par héritier, sur la part que chacun reçoit. Deux sœurs qui héritent ensemble d'une maison font donc deux calculs distincts, chacune avec son propre abattement.

Le conjoint marié et le partenaire de PACS du défunt sont exonérés : ils ne paient rien, quelle que soit la valeur de ce qu'ils reçoivent (article 796-0 bis du Code général des impôts). Pour les enfants, tout tient en deux chiffres : un abattement de 100 000 €, puis un barème progressif sur le reste.

Les autres héritiers sont nettement moins bien traités. Un frère ou une sœur dispose de 15 932 € d'abattement, puis paie 35 % jusqu'à 24 430 € et 45 % au-delà. Il est exonéré s'il était célibataire, veuf, divorcé ou séparé, âgé de plus de 50 ans ou handicapé et s'il vivait avec le défunt depuis au moins cinq ans. Un neveu ou une nièce a 7 967 € d'abattement et paie 55 %.

Le calcul, étape par étape

1. La valeur de la maison. Elle se déclare à sa valeur vénale réelle au jour du décès, c'est-à-dire au prix auquel elle se serait vendue à cette date (article 761 du CGI). Ni le prix payé par les parents il y a trente ans, ni la valeur cadastrale. La méthode est détaillée dans notre fiche estimer un bien hérité.

2. L'actif net. On additionne ce que laissait le défunt (maison, comptes, placements) et on retire ses dettes : crédit restant dû, impôts, factures en attente. Les frais d'obsèques se déduisent dans la limite de 1 500 €.

3. La part de chacun. L'actif net se répartit selon le testament ou, à défaut, selon la loi. Deux enfants, sans conjoint survivant, prennent chacun la moitié.

4. L'abattement. Chaque enfant retire 100 000 € de sa part (article 779 du CGI). Si le parent lui avait fait une donation moins de quinze ans avant le décès, cette donation a pu consommer tout ou partie de l'abattement (article 784).

5. Le barème. Le reste est taxé par tranches (article 777 du CGI) :

Pour la plupart des maisons familiales, la part taxable de chaque enfant reste dans la tranche à 20 %. Les 45 % ne visent que des parts taxables de plus de 1,8 million d'euros par enfant.

Quatre exemples chiffrés

Dans ces exemples, aucune donation n'a été faite dans les quinze ans et la maison est le seul bien de la succession.

Une maison de 200 000 €, un enfant unique

Part taxable : 200 000 € moins 100 000 € d'abattement, soit 100 000 €. Droits : 403,60 € sur la première tranche, 403,70 € sur la deuxième, 573,45 € sur la troisième, puis 16 813,60 € à 20 % sur les 84 068 € restants. Total : 18 194 €.

La même maison, deux enfants

Chacun reçoit 100 000 €, entièrement couverts par son abattement. Droits : 0 €. C'est de loin le cas le plus courant.

Une maison de 600 000 €, deux enfants

Chacun reçoit 300 000 €, soit 200 000 € taxables. Droits : 38 194 € par enfant, 76 389 € à eux deux.

Le père décède le premier, la mère reste dans la maison

C'est la situation la plus fréquente et celle qui surprend le plus les familles. Un couple marié sous le régime de la communauté, deux enfants communs, une maison de 400 000 € achetée ensemble. Au décès du père, seule sa moitié entre dans la succession : 200 000 €. Sa veuve, 75 ans, choisit de recevoir l'usufruit de la totalité, comme la loi le lui permet (article 757 du Code civil). Elle ne paie rien.

Les enfants reçoivent la nue-propriété de cette moitié. Quand l'usufruitier a entre 71 et 80 ans, le barème fiscal fixe la valeur de la nue-propriété à 70 % (article 669 du CGI). Chaque enfant reçoit donc 200 000 € × 70 % ÷ 2, soit 70 000 €, sous son abattement. Droits : 0 €. Et ce calcul ignore encore l'abattement de 20 % présenté plus bas, qui s'applique ici puisque la veuve habite la maison.

Au décès de la mère, l'usufruit s'éteint sans impôt (article 1133 du CGI). Seule sa propre moitié est taxée : 100 000 € par enfant, de nouveau couverts par un abattement de 100 000 €, puisqu'il s'agit de la succession de l'autre parent. Si la maison n'a pas pris de valeur entre-temps, la famille n'aura payé aucun droit sur cette maison.

La résidence principale : 20 % de moins, dans certains cas

La maison qui était la résidence principale du défunt peut être déclarée pour 80 % de sa valeur. Cet abattement (article 764 bis du CGI) suppose qu'au jour du décès, la maison soit aussi la résidence principale :

• du conjoint survivant ou du partenaire de PACS ;
• ou d'un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt, de son conjoint ou de son partenaire, ou d'enfants majeurs que leur infirmité empêche de travailler dans des conditions normales.

Un enfant adulte qui vivait chez sa mère ne déclenche donc pas l'abattement à lui seul. Une maison vide au jour du décès se déclare à sa pleine valeur. Et quand le défunt l'habitait lui-même, la loi la considère comme libre de toute occupation : le fait qu'elle était habitée ne donne droit à aucune décote (article 761).

Réduire la note sans prendre de risque

Des solutions existent, mais presque toutes se préparent du vivant des parents. Une fois le décès survenu, il reste surtout à bien évaluer la maison.

Donner de son vivant. Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant sans droits, puis recommencer quinze ans plus tard. Un couple transmet ainsi 200 000 € par enfant tous les quinze ans, en argent ou en parts de la maison.

Donner la nue-propriété, garder l'usufruit. Les parents continuent d'habiter la maison ou d'en toucher les loyers, les enfants reçoivent la nue-propriété. Sa valeur taxable dépend de l'âge du parent : 60 % de la valeur de la maison s'il a entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans. Au décès, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans nouvel impôt. Plus la donation est faite tôt, moins on paie.

Demander l'abattement de 20 %. Quand le conjoint ou un enfant mineur reste dans la maison, l'abattement réduit la valeur taxable de la part des enfants. Encore faut-il le faire figurer dans la déclaration.

Ce que nous déconseillons : sous-évaluer la maison. L'administration peut rectifier la valeur jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'enregistrement de la déclaration (article L. 180 du Livre des procédures fiscales) et une revente rapide à un prix nettement plus élevé attire l'attention. Une valeur trop basse gonfle en plus la plus-value immobilière le jour de la vente.

Délais, notaire et paiement

La déclaration de succession se dépose dans les six mois du décès s'il a eu lieu en France métropolitaine, dans les douze mois dans les autres cas (article 641 du CGI). Au-delà, des intérêts de retard s'ajoutent aux droits.

Dès qu'il y a un bien immobilier, le passage chez le notaire est obligatoire : c'est lui qui établit l'attestation de propriété faisant passer la maison au nom des héritiers au fichier immobilier. Sans ce document, aucune vente n'est possible.

Les droits se paient en principe au dépôt de la déclaration. Sur demande, le paiement peut être fractionné ou différé dans les cas prévus par l'article 1717 du CGI, moyennant des intérêts. Si les héritiers vendent la maison rapidement, les droits peuvent aussi être réglés sur le prix de vente.

Et ensuite : garder, partager ou vendre

Une fois la succession déclarée, la maison appartient à tous les héritiers en indivision. Les décisions se prennent à plusieurs, avec des règles de majorité qui changent selon l'acte : elles sont détaillées dans la fiche maison en indivision entre frère et sœur. Si un héritier bloque, la loi du 7 avril 2026 a ouvert quelques portes, plus étroites que ce qu'on a pu lire. Si la famille choisit de vendre, la fiche vendre la maison de ses parents après un décès reprend les étapes et l'impôt à prévoir.

Pour être accompagné sur tout le dossier, de l'estimation à la décision de garder ou de vendre, voir notre accompagnement héritage immobilier.