Maison en indivision entre frère et sœur : qui décide, qui paie, comment en sortir

L'indivision, concrètement

Être en indivision, c'est posséder une part de toute la maison, pas une pièce de la maison. Deux enfants qui héritent à parts égales détiennent chacun la moitié des droits sur l'ensemble : le salon, le jardin, la toiture. Personne ne peut dire « cette chambre est à moi ».

La situation est automatique. Dès le décès, la maison appartient en indivision à tous ceux qui héritent, dans la proportion de leurs droits. Elle dure jusqu'à la vente ou au partage. Rien n'oblige à la faire durer : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (article 815 du Code civil).

Qui décide quoi

La loi distingue trois niveaux, selon la portée de l'acte.

Ceux qui décident à la majorité des deux tiers doivent informer les autres. Sans cette information, leur décision ne leur est pas opposable.

Un frère habite la maison

C'est la question qui revient le plus. Chaque indivisaire peut utiliser la maison, à condition de respecter les droits des autres. Celui qui en a seul l'usage doit en contrepartie une indemnité d'occupation, sauf accord contraire (article 815-9 du Code civil).

Cette indemnité est due à l'indivision, pas directement au frère ou à la sœur qui n'habite pas la maison. Elle est ensuite répartie selon les droits de chacun, au moment du partage ou de la vente. Le juge part en général de la valeur locative du bien.

Un exemple, sans décote. Deux enfants à parts égales, une maison qui se louerait 1 000 € par mois, un frère qui l'occupe depuis trois ans : l'indemnité atteint 36 000 €, dont la moitié revient à sa sœur, soit 18 000 €. Attention au délai : les sommes de plus de cinq ans ne se réclament plus (article 815-10).

À l'inverse, celui qui a payé seul la taxe foncière, l'assurance ou la réfection du toit avec son propre argent doit en être remboursé au moment du partage (article 815-13). Conservez les factures : sans elles, la discussion tourne vite à l'aigre.

Sortir de l'indivision : cinq solutions

Vendre ensemble

C'est la solution la plus simple quand tout le monde est d'accord. Le prix se partage selon les droits de chacun. Les étapes et l'impôt sont détaillés dans la fiche vendre la maison de ses parents après un décès.

Racheter la part d'un frère ou d'une sœur

L'un des héritiers garde la maison et indemnise les autres. Tout se joue sur la valeur retenue : la fiche estimer un bien hérité explique comment l'objectiver. Entre héritiers, ce rachat est taxé au droit de 2,5 % (article 750 du CGI) et non aux droits d'une vente classique. Si un indivisaire veut vendre sa part à une personne extérieure, il doit d'abord notifier le prix et les conditions aux autres, qui ont un mois pour se porter acquéreurs aux mêmes conditions (article 815-14).

Partager chez le notaire

Quand la succession comprend plusieurs biens, le partage amiable attribue à chacun des lots, avec une soulte si les valeurs diffèrent. Le partage est taxé à 2,5 % de l'actif net partagé (article 746 du CGI).

Demander la vente à la majorité des deux tiers

Si un héritier refuse, ceux qui détiennent au moins deux tiers des droits expriment leur intention de vendre devant un notaire. Celui-ci la signifie aux autres dans le mois. Sans réponse ou en cas d'opposition dans les trois mois, le notaire le constate et le tribunal judiciaire peut autoriser la vente, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres (article 815-5-1). La vente se fait alors aux enchères. Cette voie est fermée si le bien est démembré ou si un indivisaire est hors d'état de manifester sa volonté.

Depuis le 9 avril 2026, le président du tribunal peut aussi, en cas d'urgence et dans l'intérêt commun, autoriser un indivisaire à signer seul la vente (article 815-6). Ce que la nouvelle loi a changé et ce qu'elle n'a pas changé, est expliqué dans la fiche loi du 7 avril 2026 sur l'indivision.

Le partage judiciaire

Quand rien ne fonctionne, n'importe quel héritier peut saisir le tribunal pour obtenir le partage. La procédure est longue. Elle est réorganisée pour les instances introduites à partir du 1er janvier 2027 : un juge commis et un notaire commis suivent le dossier et l'avocat devient obligatoire, y compris devant le notaire (décret n° 2026-964 du 18 octobre 2026).

Rester à plusieurs, mais organisé

Garder la maison quelques années n'a rien d'absurde : le temps de laisser passer un marché bas, de la louer, d'attendre qu'un enfant puisse racheter les autres. Dans ce cas, une convention d'indivision évite bien des conflits. Écrite, elle désigne un gérant, fixe la répartition des charges et des loyers. Conclue pour une durée déterminée, elle ne peut pas dépasser cinq ans et se renouvelle par une décision expresse (article 1873-3 du Code civil).

La mettre en location est possible à la majorité des deux tiers. Les loyers reviennent à l'indivision et se partagent selon les droits de chacun, qui les déclare pour sa part.

Pour la fiscalité de départ, voir la fiche droits de succession sur la maison des parents. Et pour être accompagné quand la famille ne s'entend pas sur la suite, notre accompagnement héritage immobilier aide à poser les options et les chiffres sur la table.