Prêt immobilier pour expatrié : emprunter en France quand on vit à l'étranger

Les banques prêtent-elles aux expatriés ?

Oui, mais pas toutes et pas à tous les pays. Chaque banque fixe sa propre liste de pays de résidence acceptés, en fonction de ses obligations de contrôle et de sa capacité à suivre un emprunteur à distance. Certains réseaux ont un service dédié aux non-résidents ; d'autres refusent les dossiers venant de l'étranger. Les résidents ou ressortissants américains, soumis à la réglementation FATCA, se heurtent parfois à des refus de principe.

Concrètement, la banque demandera presque toujours l'ouverture d'un compte chez elle, sur lequel les loyers seront versés et les échéances prélevées.

Ce que la banque regarde

Votre capacité de remboursement. Les règles sont celles de tout emprunteur. La norme du Haut Conseil de stabilité financière limite le taux d'effort à 35 % des revenus, assurance comprise et la durée à 25 ans. Chaque banque peut sortir de ce cadre pour une partie de ses dossiers, une marge qu'elle réserve d'abord aux achats de résidence principale. Pour un investissement locatif, les loyers attendus entrent dans le calcul, en général pour une partie seulement de leur montant.

Le pays de résidence et la devise. Un salaire versé en dollars, en dirhams ou en francs suisses vaut plus ou moins d'euros selon le change. Pour un prêt en euros, la banque intègre ce risque et ses exigences varient selon la stabilité de la monnaie et du pays.

La nature de votre contrat. Un détachement par une entreprise française, un contrat local d'une filiale internationale et un statut d'indépendant à l'étranger ne se lisent pas de la même façon. L'ancienneté et la stabilité du poste comptent.

L'apport. Aucune règle n'en fixe le montant. Dans la plupart des dossiers de non-résidents, la banque attend au moins de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie et davantage quand les revenus sont en devise ou le pays jugé plus risqué.

L'assurance emprunteur. Certains assureurs excluent des pays ou demandent des formalités médicales plus poussées pour un assuré qui vit à l'étranger. Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d'assurance à tout moment en cours de prêt, à garanties équivalentes.

Les pièces à réunir

• pièce d'identité et justificatif de résidence à l'étranger ;
• contrat de travail et derniers bulletins de salaire, ou bilans pour un indépendant ;
• derniers avis d'imposition, dans votre pays de résidence et en France le cas échéant ;
• relevés des comptes des derniers mois ;
• tableaux d'amortissement des crédits en cours ;
• pour le bien : avant-contrat, estimation du loyer, devis de travaux s'il y en a.

La banque peut demander une traduction des documents rédigés dans une langue étrangère. Mieux vaut l'anticiper.

Les délais

L'avant-contrat d'achat est signé sous condition d'obtention du prêt. Cette condition ne peut pas durer moins d'un mois (article L. 313-41 du Code de la consommation). Pour un non-résident, prévoyez plus large : les échanges avec la banque et l'assureur prennent plus de temps.

Une fois l'offre de prêt reçue, la banque doit la maintenir trente jours au moins et vous ne pouvez l'accepter qu'à partir du onzième jour (article L. 313-34). La signature chez le notaire peut se faire à distance, par procuration, ce qui évite un aller-retour.

Le rôle du courtier

Un courtier n'est pas obligatoire. Il fait gagner du temps quand il connaît les banques qui acceptent votre pays de résidence et sait présenter des revenus étrangers. Vérifiez qu'il est inscrit au registre de l'Orias comme intermédiaire en opérations de banque et lisez son mandat : l'étendue de sa mission et ses honoraires y figurent.

Avant de chercher le prêt

La banque financera plus volontiers un projet dont les chiffres tiennent : prix d'achat, travaux, loyer réaliste, fiscalité. Les règles d'imposition d'un meublé loué depuis l'étranger sont détaillées dans la fiche LMNP non-résident et le montage du financement en général dans la fiche financement d'un investissement locatif. Notre accompagnement investir en France depuis l'étranger prépare le dossier avec vous, du budget à la signature.