LMNP non-résident : louer en meublé en France quand on vit à l'étranger

Les loyers d'un meublé en France sont imposés en France

Un non-résident est imposé en France sur ses revenus de source française, sous réserve de la convention fiscale signée avec son pays de résidence. Pour un logement situé en France, les conventions laissent en règle générale ce droit d'imposer à la France. Les loyers d'un meublé y sont donc déclarés, quel que soit le pays où vous vivez.

Fiscalement, la location meublée est une activité commerciale : ses revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Elle s'immatricule auprès du guichet unique de l'INPI dans les quinze jours qui suivent le début de la location, ce qui donne un numéro SIRET.

LMNP ou LMP : la règle a changé en 2026

Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) si deux conditions sont réunies : vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et elles dépassent les autres revenus d'activité de votre foyer. Sinon, vous êtes LMNP.

Pour les non-résidents, la seconde condition ne tenait compte jusqu'ici que des revenus professionnels imposés en France. Un expatrié salarié à l'étranger, sans autre revenu d'activité français, devenait LMP dès 23 000 € de loyers. La loi de finances pour 2026 a modifié la définition (article 155 du CGI) : les recettes sont désormais comparées aussi aux revenus professionnels soumis à un impôt équivalent dans votre pays de résidence. L'administration l'applique à partir de l'imposition des revenus 2026, déclarés en 2027.

Conséquence : un expatrié dont le salaire étranger dépasse ses loyers reste LMNP. Ses déficits ne s'imputent alors que sur ses revenus de location meublée des dix années suivantes, alors qu'un LMP peut les imputer sur son revenu global.

Micro-BIC ou régime réel

Les seuils sont les mêmes que pour un résident :

• location meublée classique ou meublé de tourisme classé : micro-BIC jusqu'à 77 700 € de recettes, avec un abattement de 50 % ;
• meublé de tourisme non classé : micro-BIC jusqu'à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 %.

Au régime réel, obligatoire au-delà de ces seuils pendant deux années consécutives et possible sur option, vous déduisez les charges réelles, les intérêts d'emprunt et l'amortissement du logement et des meubles. Quand l'achat est financé à crédit et le logement meublé à neuf, ces déductions absorbent souvent l'essentiel des loyers pendant plusieurs années. C'est la raison pour laquelle beaucoup d'investisseurs y passent.

Côté déclaration, le micro-BIC se reporte sur la déclaration 2042-C-PRO. Le régime réel demande une liasse 2031, télédéclarée depuis un espace professionnel sur impots.gouv.fr, que l'on soit résident ou non. Une location détenue en indivision relève du réel, sauf cas particuliers.

Le taux minimum et l'option pour le taux moyen

Les revenus de source française d'un non-résident sont imposés au barème, avec un taux minimum : 20 % jusqu'à 29 579 € de revenus imposables pour les revenus perçus en 2025, 30 % au-delà (14,4 % et 20 % dans les départements d'outre-mer).

Ce taux minimum pénalise souvent les petits revenus locatifs. Vous pouvez demander à la place le taux moyen, calculé comme si l'ensemble de vos revenus mondiaux était imposé en France, s'il est plus favorable. Il faut alors déclarer tous les revenus français et étrangers du foyer. L'option se coche dans la déclaration en ligne ; l'administration elle-même recommande de la demander systématiquement.

Un exemple simple : 12 000 € de loyers annuels au micro-BIC, soit 6 000 € imposables après l'abattement de 50 %. Au taux minimum de 20 %, l'impôt atteint 1 200 €. Affilié à la sécurité sociale d'un pays européen, vous ajoutez 450 € de prélèvement de solidarité. Le taux moyen peut réduire la première somme, jamais la seconde.

Prélèvements sociaux : tout dépend de votre sécurité sociale

Les revenus d'un meublé situé en France supportent des prélèvements sociaux, même pour un non-résident. Leur montant dépend de votre affiliation :

• affilié à un régime de sécurité sociale d'un pays de l'Union européenne, de l'Espace économique européen ou de la Suisse : prélèvement de solidarité de 7,5 % seulement, sans CSG ni CRDS ;
• affilié ailleurs, par exemple aux Émirats ou aux États-Unis : CSG, CRDS et prélèvement de solidarité, comme un résident, au taux global applicable aux revenus du patrimoine.

La revente : plus-value et amortissements

En LMNP, la revente relève de la plus-value des particuliers : 19 % d'impôt, prélèvements sociaux en plus (17,2 % hors Europe, 7,5 % de prélèvement de solidarité pour les affiliés européens), avec des abattements qui exonèrent l'impôt après 22 ans de détention et les prélèvements sociaux après 30 ans.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel viennent réduire le prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value (article 150 VB, III, du CGI). Les logements situés dans certaines résidences pour étudiants, personnes âgées ou handicapées en sont exclus.

Le notaire verse l'impôt au moment de la vente. Un représentant fiscal en France doit être désigné, sauf si vous êtes domicilié dans l'Union européenne, en Islande ou en Norvège, si le prix ne dépasse pas 150 000 € par vendeur ou si la plus-value est exonérée par la durée de détention. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une taxe supplémentaire s'ajoute, non-résidents compris.

Les autres impôts à prévoir

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est due par les loueurs en meublé ; son montant dépend de la commune. La taxe d'habitation n'est due que si vous gardez l'usage du logement une partie de l'année, comme résidence secondaire. La TVA ne s'applique pas, sauf si vous proposez au moins trois prestations de type hôtelier (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, accueil).

Le financement depuis l'étranger obéit lui aussi à ses propres règles : voir la fiche prêt immobilier pour expatrié. Les règles générales du statut sont dans la fiche fiscalité LMNP et notre accompagnement investir en France depuis l'étranger reprend l'ensemble, de la recherche du bien à la déclaration.