Investir dans l'ancien en 2027 : rendement, DPE et fiscalité

Pourquoi l'ancien plutôt que le neuf

Le neuf se vend à un prix fixé par le promoteur, qui inclut sa marge et ses frais de commercialisation. Dans l'ancien, le prix se négocie. Un appartement qui a besoin de travaux, une succession à régler ou un vendeur pressé laissent une marge que l'on ne trouve presque jamais dans un programme neuf.

L'ancien est aussi là où se trouvent les emplacements : centres-villes, quartiers de gare, rues proches des universités. Ce sont les adresses qui se louent vite et se revendent bien.

Enfin, l'argument fiscal du neuf s'est éteint. Le dispositif Pinel ne s'applique plus aux acquisitions réalisées après le 31 décembre 2024. Acheter neuf pour réduire ses impôts n'a donc plus de sens pour un nouvel investisseur.

Quel rendement attendre

Le rendement brut se calcule simplement : loyers annuels divisés par le coût total de l'opération, c'est-à-dire le prix d'achat, les frais de notaire, les travaux et l'ameublement.

Exemple : un studio acheté 90 000 €, avec 8 000 € de frais de notaire, 18 000 € de travaux et 4 000 € de meubles, revient à 120 000 €. Loué 650 € par mois, il rapporte 7 800 € par an, soit 6,5 % brut.

Dans l'ancien, on observe en général des rendements de 3 à 10 % brut selon la ville, le quartier et le type de bien. À Paris, où les prix sont plus élevés, il faut plutôt compter entre 3 et 5,50 % brut. Un chiffre isolé ne veut rien dire : il faut le comparer à la demande locative locale, à l'état de l'immeuble et au potentiel de revente.

Le DPE, premier filtre

Depuis la loi Climat et résilience de 2021, un logement doit atteindre un niveau minimal de performance énergétique pour être loué. Le calendrier en vigueur est le suivant :

• depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location (nouveau bail, renouvellement ou reconduction tacite) ;
• au 1er janvier 2028, ce sera le tour des logements classés F ;
• au 1er janvier 2034, celui des logements classés E.

Le mode de calcul a aussi bougé : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient appliqué à l'électricité passe de 2,3 à 1,9. Des logements chauffés à l'électricité sortent ainsi de la catégorie des passoires sans travaux. Un DPE réalisé avant cette date peut être mis à jour.

En pratique, un bien classé F ou G n'est pas à fuir. Il se négocie souvent mieux, à condition de chiffrer avant l'achat les travaux qui le feront remonter : isolation, ventilation, mode de chauffage, menuiseries.

Location nue ou meublée : la fiscalité en 2026

Location nue

Les loyers sont des revenus fonciers. Jusqu'à 15 000 € de loyers par an, le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges, les intérêts d'emprunt et les travaux d'entretien et d'amélioration. Le déficit foncier qui en résulte s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Location meublée (LMNP)

Les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Pour une location meublée classique, le régime micro-BIC applique un abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes. Au régime réel, l'investisseur déduit ses charges et amortit le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement l'impôt sur les loyers.

Un point a changé avec la loi de finances pour 2025 : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 a confirmé que la règle vise aussi les amortissements pratiqués avant 2025. Le meublé au réel reste intéressant pendant la détention, mais la revente se prépare dès l'achat.

Denormandie et Malraux

Le Denormandie vise l'ancien à rénover dans les villes signataires d'une opération de revitalisation du territoire. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. La réduction d'impôt atteint 12, 18 ou 21 % selon que vous louez 6, 9 ou 12 ans, sur un investissement retenu dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par mètre carré. Il s'applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2027.

Le Malraux concerne la restauration complète d'immeubles situés dans un site patrimonial remarquable. La réduction porte sur les travaux : 30 % dans un secteur couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, 22 % dans les autres cas, dans la limite de 400 000 € de dépenses sur quatre ans, avec un engagement de location nue de neuf ans.

Ces dispositifs ne rendent pas bonne une mauvaise opération. Ils s'étudient une fois l'emplacement, le prix et le loyer validés.

Préparer les travaux

Les travaux font la rentabilité d'un bien ancien. Ce sont aussi eux qui la défont quand ils sont mal préparés. Avant de signer le compromis, faites visiter le bien par un professionnel et obtenez une estimation écrite. Prévoyez une enveloppe pour les imprévus : dans l'ancien, on découvre souvent un problème d'électricité ou de plomberie une fois les murs ouverts.

Vérifiez aussi la copropriété : procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, travaux votés ou envisagés, état du fonds de travaux. Un ravalement ou une toiture à refaire peut changer le calcul.

Les erreurs qui coûtent cher

• Acheter un coup de cœur plutôt qu'un bien qui correspond à la demande locative du quartier.
• Sous-estimer les travaux ou les confier à une entreprise sans références vérifiables.
• Oublier le DPE et découvrir après l'achat qu'il faut isoler pour pouvoir louer.
• Choisir le régime fiscal au hasard, sans comparer location nue et meublée sur toute la durée de détention, revente comprise.
• Raisonner en loyer seul sans intégrer la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance et la vacance.