16/5/2023

Marchand de biens : comment réussir dans ce métier pour atteindre l’indépendance financière ?

Le marchand de biens constitue une voie attrayante, notamment pour ceux qui veulent atteindre l’indépendance financière grâce à l’investissement immobilier. Réussir dans ce métier n’est pourtant pas une mince affaire, car il exige un mélange de compétences, de connaissances et de stratégies commerciales. Parfois, ceux qui souhaitent en faire leur métier sont tenus de suivre une formation. En effet, l’achat-revente se montre comme une activité fortement rémunératrice si elle est bien maîtrisée. Elle peut dégager d’innombrables avantages. Vous aussi, vous songez de devenir marchand de biens, mais ne savez pas par où commencer ? Cet article va vous détailler les essentiels. 

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Le métier de marchand de biens séduit de plus en plus les investisseurs immobiliers. L’opération consiste à faire un achat-revente afin d’en retirer une plus-value. Parfois, les biens sont rénovés ou réaménagés au moyen des travaux pour maximiser le revenu. 

Définition

Également connu sous le nom de promoteur immobilier, le marchand de biens est une personne spécialisée dans la vente, l’achat et la rénovation de biens immobiliers. Cela peut s’agir des maisons, des logements, des immeubles, des fonds de commerce ou des parts de SCI (Société civile immobilière). Contrairement à un agent immobilier, qui n’est qu’un intermédiaire entre un vendeur et un acheteur, ce professionnel est propriétaire de son logement. Son principal objectif reste le même que celui d’un commerçant, faire du commerce et gagner une plus-value. Il va donc acheter un bien, procéder à des travaux de rénovation si nécessaire, pour ensuite le revendre à un prix plus élevé.

Statut juridique

Un marchand immobilier est tout d’abord un commerçant. Il doit détenir une carte professionnelle en immobilier et doit créer une société auprès du Registre du commerce et des sociétés (RCS). Si vous souhaitez vous lancer, sachez que le choix du statut juridique nécessite une réflexion en amont. Plusieurs options sont possibles, dont : 

  • la micro-entreprise ou l’entreprise individuelle,
  • l’EURL (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée),
  • la SAS (Société par actions simplifiée),
  • la SARL (Société à responsabilité limitée).

Les risques et les sommes engagés dans ce métier sont souvent importants. Raison pour laquelle ce choix de structure demeure crucial, car il aura un impact direct sur la gestion d’activité, la responsabilité financière et les obligations fiscales. Que vous optiez pour l’auto-entrepreneur, la SAS ou la SARL, chaque option dispose de ses avantages et ses inconvénients. En ce sens, il est essentiel d’évaluer attentivement les besoins spécifiques et les objectifs de l’entreprise.

Fiscalité

La question de fiscalité est primordiale quand il s’agit du métier d’un marchand de biens. Les opérations d’achat, de rénovation et de revente peuvent avoir un impact significatif sur la situation fiscale de l’entrepreneur. Étant un commerçant professionnel, il est donc soumis au régime fiscal des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Le marchand est imposable au taux marginal de l’impôt sur le revenu (taux maximum de 45 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Toutefois, il est possible de réduire le montant des impôts en optant pour une SARL. Ce statut juridique permet d’imposer les plus-values à l’Impôt sur les sociétés (IS). Ces bénéfices ne seront pas imposés après chaque vente, mais plutôt à la fin de l’exercice fiscal. Ils seront ensuite soumis à l’impôt sur les sociétés. Le taux de ce dernier varie en fonction du montant des plus-values réalisé, soit 15 % jusqu’à 38 200 euros, et 28 % au-delà.

TVA applicable

Dans certains cas, les marchands de biens sont assujettis à la TVA (Taux de valeur ajoutée). Parfois, la TVA immobilière est liquidée sur le prix total des biens (articles 266 et 267 du code général des impôts). Dès fois, elle repose sur marge pour les immeubles de plus de 5 ans (article 268 du code général des impôts). Pour la taxation sur le prix total, le marchand peut déduire la TVA payée à l’acquisition du bien. Tandis que pour la taxation sur marge, elle est profitable dans le cas des travaux de rénovation importants ou dans le cas d’une revente immobilière à un particulier. Donc, le régime de TVA applicable peut varier en fonction du type de bien (neuf ou ancien) et des travaux effectués. En tant que marchand de biens, vous devez réaliser des déclarations de TVA régulières. Cela récapitule les opérations achevées, et permet de calculer la TVA à payer ou à récupérer.

Salaire

Concernant le salaire, le marchand de biens se rémunère à partir des plus-values qu’il réalise dans le cadre de son travail. Plus précisément, ses revenus dépendent de :

  • ses performances et de ses expériences,
  • l’endroit où il exerce,
  • sa capacité à flairer les bonnes affaires,
  • son pouvoir de négociation sur le prix des biens.

Un marchand de biens peut espérer 2 000 euros brut mensuels en début de carrière et 6 000 euros brut mensuels avec de l’expérience. Ce prix varie selon la marge finale réalisée sur chaque investissement. À noter que ce salaire est plus important à Paris qu’en province. 

Comment devenir marchand de biens ?

Avant tout, sachez que devenir marchand de biens n’est pas un métier au sens propre. Il n’existe pas de diplôme spécifique pour ce faire. Pourtant, la connaissance parfaite de ses missions est essentielle, ainsi qu’une formation.  

Comprendre ses missions

Pour se lancer dans la profession de marchand de biens, il est primordial de connaître ses missions. Bien que l’activité concerne l’achat et la revente, le professionnel peut dégager un maximum de plus-value s’il sait bien négocier. À l’achat, il doit bien marchander la transaction avec le vendeur. Tandis qu’à la revente, il doit revendre ses logements à bon prix. Les travaux de rénovation ne doivent pas être pris à la légère afin d’attirer au plus vite des locataires potentiels.

Au-delà de ces incontournables, l’activité requiert une bonne connaissance en secteur immobilier, notamment dans la construction, l’urbanisme et la rénovation. Cela lui permettra d’estimer le coût de certains travaux, mais aussi le temps nécessaire à leur réalisation. Aussi, cette maîtrise lui permet d’identifier les opportunités d’investissement sur le marché immobilier. Également, il doit savoir bien estimer les différents frais annexes, comme les frais du notaire, les frais de gestion courante ou les frais des travaux réalisés sur le bien. 

À noter qu’il n’existe pas de capital minimum obligatoire pour devenir marchand de biens. Il faut disposer des ressources financières suffisantes afin de couvrir les frais liés à l’exercice de l’activité.

Suivre une formation

Se lancer dans l’activité de marchand de biens requiert des compétences particulières. Voilà pourquoi il est judicieux de suivre une formation. Pour ce faire, de nombreuses options s’offrent à vous :

  • des formations professionnelles : plusieurs organismes proposent des formations spécifiques avec des sujets variés, tels que l’investissement immobilier, les mécanismes d’achat et de vente, la négociation immobilière, la gestion du projet, la fiscalité immobilière, etc. ;
  • des formations universitaires : certaines universités présentent des programmes de formation en immobilier, comme les aspects juridiques, financiers et commerciaux des marchands de biens.

Si vous n’avez pas beaucoup de temps pour vous déplacer, des ressources en ligne sont également une option intéressante. Depuis votre canapé, vous pouvez vous former par :

  • des livres et des PDF spécialisés,
  • des plateformes en ligne,
  • des vidéos tutos.

Il faut savoir que la formation continue et la mise à jour des connaissances sont essentielles, car le métier de marchand de biens est en constante évolution.

Comment trouver des biens rentables pour la revente ?

En tant que marchand de biens, l’objectif principal est de dénicher des biens immobiliers qui offrent une rentabilité favorable lors de la revente. Pour cela, plusieurs éléments doivent être pris en compte :

  • l’emplacement des biens : recherchez des quartiers avec une bonne accessibilité, des commodités à proximité et une potentielle croissance future ;
  • l’état de l’habitat : examinez l’état général du logement, s’il nécessite ou non des travaux de rénovation ;
  • le prix d’acquisition : calculez le coût d’acquisition du bien, y compris le prix d’achat, les frais de notaire, les taxes et les autres frais liés à la transaction ;
  • les tendances du marché immobilier : gardez un œil sur les actualités immobilières, comprenez les fluctuations des prix, la demande du marché et anticipez les évolutions futures afin de prendre des décisions éclairées.

Une fois les biens immobiliers présélectionnés, effectuez une analyse financière approfondie pour estimer leur rentabilité. Calculez les coûts d’achats, les frais de rénovation, les charges mensuelles (taxe, assurance, charges, etc.), puis évaluez la valeur de la revente. C’est à partir de ces points que vous allez déterminer si vous allez vous lancer dans l’opération ou non.

Comment gérer efficacement son stock de biens immobiliers ?

Pour maximiser les profits et atteindre l’indépendance financière, il faut savoir gérer efficacement son stock de biens immobiliers. Ce sont l’ensemble des biens immobiliers détenus par les marchands de biens, comme les immeubles, les SCI, les locaux commerciaux ou les logements. La gestion efficace des stocks demeure cruciale pour optimiser l’opportunité de vente ou de location des biens immobiliers.

Pour ce faire, il est fortement conseillé de :

  • diversifier votre portefeuille : proposez des biens de différentes tailles, types et localisations afin de répondre au besoin des acheteurs et de maximiser vos chances de vente ;
  • analyser la demande du marché : déterminez la demande du marché avant d’acquérir de nouveaux logements, et effectuez une étude approfondie si nécessaire ;
  • maintenir la propriété immobilière en excellent état : gardez vos biens en bon état en réparant rapidement les problèmes et en procédant à des travaux d’amélioration.

En tant que marchand de biens, l’optimisation de la fiscalité reste judicieuse pour maximiser les gains. Il faut dans ce cas choisir la structure juridique la plus adaptée à l’activité, soit la SARL, la SAS ou l’entreprise individuelle. Aussi, sachez que la vente des biens immobiliers entraîne une plus-value, qui est soumise à l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur la société. Pour optimiser votre fiscalité, vous pouvez réinvestir les bénéfices dans de nouveaux biens éligibles à la loi Pinel pour l’investissement locatif, par exemple.

Comment réussir dans le métier de marchand de biens ?

Le succès de votre activité de marchand de biens dépend grandement de votre capacité à multiplier les opérations immobilières. Il s’agit d’un métier qui demande une bonne préparation et une approche stratégique.

Ainsi, pour ce faire, il faut commencer par développer une solide connaissance du marché immobilier et suivre les actualités immobilières. Participez à des formations professionnelles et entourez-vous d’experts (agence immobilière, avocat, comptable, notaire). Un réseau solide vous permettra de dénicher les bonnes opportunités et d’obtenir des informations pertinentes. La capacité de négociation reste également essentielle pour réussir en tant que marchand de biens. Apprenez à évaluer la valeur réelle d’un bien et à trouver des solutions gagnant-gagnant. Comme tout autre investissement, il faut maîtriser les risques associés à chaque transaction et respecter les réglementations en vigueur.

De ce fait, pour ceux qui aspirent à atteindre l’indépendance financière, le métier de marchand de biens est une excellente alternative. Vous pouvez bénéficier d’opportunités lucratives et de multiples avantages afin d’aboutir à vos objectifs financiers à long terme.

En ce sens, n’hésitez pas à faire appel à une agence professionnelle en immobilier pour vous accompagner tout au long de votre projet. Forte de ses expériences, elle peut se charger de l’achat, la location et la revente du bien, ce qui vous permet de gagner du temps. L’agence peut vous fournir des conseils personnalisés en fonction de votre situation et vos besoins spécifiques.