17/5/2023

Investir dans l'immobilier : ce que vous devez savoir

Investir dans l’immobilier ! Plus de la moitié des Français actifs se sont lancés dans ce mode de placement financier. Il faut dire que même dans un contexte inflationniste et avec la hausse des taux de crédit, l’attrait pour la pierre ne se dément pas dans l’Hexagone. En cause, l’immobilier a un côté sécurisant, car votre patrimoine prend de la valeur avec le temps et les loyers tendent également à la hausse. De même, les investisseurs l’apprécient pour son caractère tangible, précisément vous pouvez le voir et le toucher. Avant de sauter le pas à votre tour, découvrez les informations essentielles sur cet investissement.

Faut-il investir dans l'immobilier ?

Il faut investir dans la pierre si vous voulez placer votre argent dans un actif qui génère des revenus solides et durables. En plus de vous constituer un patrimoine, vous profitez d’un taux de défiscalisation offert par divers dispositifs (loi Pinel, loi Malraux, statut LMNP…).

Les avantages et les risques de l'investissement immobilier

Comme tout type de projet, l’immobilier a son lot d’avantages, notamment :

  • diversifier votre portefeuille d’actifs immobiliers (résidence services et SCPI, par exemple) ;
  • profiter du prix d’achat abordable des biens anciens (10 à 20 % moins chers que les logements neufs) ;
  • réduire les impôts grâce aux dispositifs fiscaux (loi Pinel, le statut LMNP (Location meublée non professionnelle) et LMP (Loueur meublé professionnel)) ;
  • avoir des perspectives de plus-values importantes (vendre le bien plus cher après travaux de rénovation).

Comme tout type de placement, l’immobilier présente des risques qui restent modérés. Concrètement, les entrepreneurs redoutent :

  • les vacances locatives, qui sont synonymes d’aucune entrée de revenus pendant un certain temps ;
  • l’endettement causé par l’emprunt ayant servi à financer l’achat du logement ;
  • la mauvaise gestion qui peut causer des pertes financières graves ;
  • le problème de liquidité ;
  • les loyers impayés en cas de locataire défaillant.

Toutefois, grâce à une bonne stratégie d’investissement et l’aide d’un professionnel immobilier, ces risques peuvent être éliminés.

Les différents types d'investissement immobilier et leurs avantages respectifs

L’achat d’un patrimoine immobilier est un projet de vie qui nécessite un discernement entre les différents types d’investissement que voici !

L’immobilier en location directe

L’investissement locatif en direct consiste à acheter un logement en vue de le louer, meublé ou non, à un tiers et percevoir les loyers directement. Concernant les atouts, vous :

  • êtes l’unique propriétaire du bien locatif ;
  • avez la possibilité de transmettre le bien à vos descendants ou ascendants ;
  • pouvez loger ces derniers dans le bien locatif tout en leur proposant un loyer attractif ;
  • avez la liberté de choisir la fiscalité de votre investissement ;
  • pouvez gérer le patrimoine vous-même ou solliciter une agence.

De même, vous choisissez à votre guise la ville où vous souhaitez réaliser le projet.

Les SCPI

La SCPI (Société civile de placement immobilier) ou pierre papier désigne une société de gestion immobilière. Elle vous permet d’acheter des parts avec votre capital et de percevoir des revenus en fonction du nombre d’actifs détenus. Elle vous donne aussi un large choix d’investissement, à savoir :

  • la SCPI de rendement,
  • la SCPI de défiscalisation (Pinel, Denormandie, Malraux et déficit foncier),
  • la SCPI de plus-value.

À part cela, la SCPI garantit la gestion locative optimale des parts, une mutualisation des risques et un rendement qui s'échelonne de 5,50 % à 11,86 %. Son autre avantage réside dans son ticket d’entrée à partir de 200 €.

L’achat-revente

L’investissement achat-revente signifie acquérir un patrimoine immobilier (résidence services, maison, appartement…), puis le revendre. Ici, le but premier est de réaliser une plus-value au moyen des travaux de rénovation, par exemple. Le grand avantage de ce placement est que vous vous enrichissez rapidement.

Comment savoir si l'investissement immobilier est fait pour vous ?

Pour connaître si l’investissement dans l’immobilier vous correspond ou non, établissez votre profil d’investisseur en vous posant les questions suivantes :

  • Quels sont mes objectifs en matière de revenus ?
  • De quel apport personnel je dispose et quelle est ma capacité d’emprunt ?
  • Quelle est mon appétence ou aversion au risque ?
  • Ai-je les connaissances nécessaires pour me lancer dans l’immobilier (gestion locative, technique de vente immobilière, législation immobilière …) ?

Si vous voulez mettre les chances de votre côté, cultivez la patience, ayez une excellente capacité d’analyse, un bon sens des affaires et suivez des formations.

Où investir dans l'immobilier ?

La 1re règle d’or pour assurer la performance d’un placement immobilier est de choisir, de façon stratégique, l’emplacement du bien. En prenant en compte les éléments ci-dessous, votre projet rencontrera un franc succès !

Les critères à prendre en compte pour choisir la bonne localisation pour son investissement immobilier

Tous les entrepreneurs immobiliers prétendent à un investissement florissant et pérenne. Le secret pour un tel résultat est de choisir une localité :

  • avec un bassin d’emploi dynamique ;
  • ayant une population en constante évolution ;
  • avec tous les commerces et services de proximité ;
  • offrant diverses formations supérieures d’excellence ;
  • bien desservi par les moyens de transport (bus, train, tramway…) ;
  • disposant d’un paysage verdoyant ;
  • qui abrite des sites touristiques remarquables ;
  • avec un marché immobilier tendu en matière de vente ou location.

La pertinence du lieu pour un placement immobilier durable repose aussi sur son éligibilité à un dispositif de défiscalisation (loi Pinel, entre autres).

Les spécificités du marché immobilier dans certaines villes ou régions

Certaines régions de France se démarquent par leurs attractivités touristiques tandis que d’autres sont mises en avant par leur économie dynamique.

Région Provence-Alpes-Côte d'Azur (ACA)

Alors que le marché de l’immobilier ralentit sur l’ensemble du territoire français, la région PACA tire son épingle du jeu et affiche une résilience étonnante. Notamment grâce à l’attractivité de ses villes, comme Marseille, Nice et Cannes. La demande locative et celle de la vente de résidence y est boostée par les nombreux étudiants, touristes et les stars les plus fortunées qui s’arrachent les villas aux alentours des villes très cotées, comme Cannes. Le loyer au métré atteint les 15.3 € et le prix de vente d’un appartement s’élève à 4 080 €/m2.

Région Bretagne

L’économie dynamique, l’espace géographique attractif et le riche patrimoine culturel ne font que renforcer l’engouement que suscite la Bretagne auprès des acquéreurs et preneurs. La tension sur le marché immobilier s’organise autour de l’appartement, la maison individuelle et celle de campagne. De même, ses grandes villes attractives et ses stations balnéaires reconnues (Rennes, Saint-Malo, Brest…) ne font que doper la demande de logement breton.

Régions Auvergne-Rhône-Alpes

Cette jeune région Auvergne-Rhône-Alpes présente de nombreux atouts pour acquérir un logement. De même, elle est la 2e région de France en matière d’emploi, la 3e concernant l’accessibilité aux services et l'une des principales destinations de sports d'hiver au monde. Toutes ces raisons font que son marché immobilier est tendu. D’après l’analyse du premier trimestre 2023, la vente de logement progresse de 7.9 %. Les loyers élevés à 13.2€/m2 et le prix au métré d’un appartement avoisinant les 3 416 €/m2 promettent une rentabilité intéressante pour les entrepreneurs immobiliers.

Les astuces pour dénicher les bonnes affaires immobilières dans les zones les plus rentables

La clé pour trouver de bonnes affaires immobilières dans les zones à haut rendement est d’appliquer des astuces, comme :

  • identifier les propriétaires en difficulté (un bailleur qui court un réel risque de perdre sa maison en raison d’une saisie, par exemple) ;
  • rechercher un bien ancien ou avec travaux ;
  • utiliser les outils en ligne ;
  • passer en revue diverses annonces immobilières (chercher un appartement vide ou à la décoration vieillotte) ;
  • participez aux ventes aux enchères immobilières ;
  • chercher les biens en vente depuis un bout de temps ;
  • se faire aider par une agence immobilière de la localité.

La mise en œuvre de ces tactiques vous permet d’acheter un bien à un prix inférieur à celui pratiqué sur le marché local. Ainsi, vous allez bénéficier d’une forte rentabilité en vendant le logement à un coût élevé ou en le louant cher selon l’attractivité de la zone.

Les villes les plus rentables en 2023

Dans l’Hexagone, il existe des villes où il se révèle plus important d’investir dans la pierre. Voici alors, celles qui promettent un succès à votre projet immobilier en 2023.

Les villes où il est intéressant d'investir dans l'immobilier en 2023

Saint-Étienne renvoie à une ville idéale pour placer votre argent dans la pierre. En 2023, elle affiche une rentabilité locative brute de 6.33 %. Par ailleurs, le mètre carré pour un appartement à Saint-Étienne avoisine les 1 359 €/m2. Ce dernier montant laisse croire à une intéressante affaire lors de la revente immobilière.

À Carcassonne et Cannes, l’engouement des investisseurs pour la pierre ne se dément pas ! Ces 2 métropoles permettent d’obtenir 5.30 % et 4.03 % comme rendements. Lors de la liquidation d’un appartement, les entrepreneurs peuvent vendre le mètre carré à 1 324 € et 5 942 €.

Nancy et Metz font aussi partie des villes où il faut investir en 2023. Leurs rendements locatifs avoisinent les 4.63 % et 4.46 %. En matière de vente immobilière, les entrepreneurs peuvent proposer 2 468 € et 2 364 € pour chaque métré.

Montpellier et Bordeaux sont également 2 villes qui offrent une performance locative brute atteignant 3.60 % et 3.36 %. Si vous souhaitez faire succès dans la vente immobilière, sachez que le coût moyen au métré dans ces 2 cités s’élève à 3 449 € e et 4 742 €.

Les spécificités du marché immobilier dans ces villes

Acheter un bien dans une de ses villes, c’est faire le choix d’un placement judicieux et pérenne. Les spécificités de leurs secteurs immobiliers portent sur les prix attractifs à la vente associée à une solide demande locative. Celle-ci s’avère booster par les étudiants, les séniors, les familles en quête de cadre de vie agréable, les jeunes actifs et les touristes. Leurs parcs immobiliers regorgent aussi de nombreux biens anciens qui riment avec perspective d’investissement.

Les critères à prendre en compte pour réussir son investissement immobilier dans ces villes

Réussir un placement immobilier dans ces villes implique la prise en compte des critères suivants :

  • le bon type de logement : T2, T3 et T4 ;
  • le quartier idéal selon le profil de client que vous visez (étudiants, famille, touriste…) ;
  • l’éligibilité de la ville à un dispositif de défiscalisation ;
  • la diversification des investissements (résidence services, local commercial, appartement locatif…) ;
  • le potentiel de développement économique et démographique ;
  • l’évolution des prix de la location et de la vente.

Vérifiez également le taux du crédit immobilier, car il diffère d’une ville à une autre.

Investir en nom propre ou en société

Si vous envisagez d’acquérir des biens immobiliers, notez que 2 options s’offrent à vous. Notamment, les acheter en votre nom propre ou créer une SCI (Société civile immobilière). Chacune a ses propres avantages et désagréments.

Les avantages et les inconvénients de l'investissement immobilier en nom propre

Investir en nom propre dans l’immobilier signifie que vous vous engagez seul en votre nom et en tant que personne physique. Ce mode de placement vous permet de bénéficier des avantages suivants :

  • être l’unique propriétaire du patrimoine ;
  • n’avoir aucun intermédiaire entre vous et le bien ;
  • pouvoir choisir entre bien locatif nu ou meublé ;
  • avoir la possibilité d’opter pour le dispositif LMNP ;
  • pas de démarches supplémentaires à accomplir outre les formalités relatives à la vente et à la location.

Investir en nom propre dans l’immobilier présente aussi des inconvénients, comme :

  • les héritiers doivent payer des frais de succession lors de la transmission du bien ;
  • vous vous occupez de la déclaration en matière de fiscalité ;
  • vous vous chargez de l’entretien et de la mise en location du bien ;
  • le régime de l’indivision appliqué si plusieurs personnes sont propriétaires du bien en nom propre.

Sur ce dernier point, chaque propriétaire a les mêmes droits sur le patrimoine. Le problème survient en cas d’absence d’accord, car toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité.

Les avantages et les inconvénients de l'investissement immobilier en société

La SCI désigne une structure juridique qui se compose d’au moins 2 associés. Grâce à elle, ces derniers peuvent :

  • avoir une capacité d’emprunt plus appréciable ;
  • protéger leurs biens (en cas de difficulté financière, la banque saisit uniquement les parts sociales de la SCI) ;
  • faciliter la transmission du bien par la diminution des droits de mutation dus sur l’héritage ;
  • profiter d’une fiscalité transparente sous le régime de l’impôt sur le revenu (les associés paient leurs taxes selon le capital investi par chacun dans la société) ;
  • avoir la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés et profiter d’un abattement de 40 % ;
  • bénéficier d’une organisation plus souple, car un seul des associés peut être décisionnaire contrairement à l’indivision.

Sachez que la SCI a aussi son revers de médaille, entre autres :

  • le coût élevé de sa création (des droits d’enregistrement compris entre 1 500 € et 3 000 €) ;
  • les démarches administratives lourdes ;
  • l’engagement de votre patrimoine personnel (si la SCI a des dettes, les associés en ont également en leur nom propre) ;
  • les coûts de comptabilité annuels (bilans et comptes de résultat, par exemple).

La SCI n’a pas le droit de faire de la location meublée.

Comment choisir le mode d'investissement le plus adapté à ses besoins ?

Pour qu’un investisseur connaisse le mode d’investissement le plus adapté à ses besoins, il doit préalablement fixer ses objectifs.

Objectifs

Mode de placement

Développer un patrimoine à moyen ou long terme sans augmenter la pression fiscale

investissement locatif en nue-propriété

Réduire les impôts tout en développant le patrimoine à moyen ou long terme ;

Profiter du prix abordable des biens anciens et amortir les coûts des travaux de rénovation.

investissement locatif en Pinel

Se créer des revenus complémentaires (à la retraite, par exemple)

investissement locatif en LMNP

Rentabilité locative saisonnière

Location de courte durée

Si l’entrepreneur désire réaliser des gains rapidement, alors il devra se tourner vers l’achat-revente.

Comment financer son investissement immobilier ?

Le fait de ne pas posséder une importante cagnotte à portée de main pour financer un projet immobilier n’est pas une fatalité. L’investisseur peut se tourner vers d’autres types de financement.

Les différentes options de financement pour investir dans l'immobilier

Acheter un bien pour en tirer des profits devient facilement réalisable grâce aux moyens suivants :

  • le crédit : emprunter de l’argent à la banque afin de devenir propriétaire d'un bien qu'il est plus difficile de payer cash ;
  • l’investissement participatif ou crowdfunding : l’entrepreneur emprunte de l’argent à des investisseurs pendant une période relativement courte (6 à 24 mois) et leur promet un éventuel bénéfice ;
  • le viager : l’investisseur donne à l’ancien propriétaire un montant de départ (le bouquet) et une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle jusqu’au décès de celui-ci ;
  • le fonds propre : l’entrepreneur utilise son épargne pour atteindre son objectif.

Il existe aussi la vente à terme aidant l’entrepreneur à réaliser une transaction immobilière sans payer la totalité du coût du bien lors de l’acte de vente. Il paie donc au propriétaire le reste de la somme durant une période définie à l’avance.

Comment choisir la meilleure option de financement pour son investissement immobilier ?

Avoir le meilleur financement pour son investissement dans la pierre implique l’application des astuces que voici :

  • analyser le taux d'intérêt du crédit ;
  • étudier la durée du remboursement (plus le délai est court, plus la mensualité se révèle lourde) ;
  • considérer les garanties ;
  • prendre en compte les avantages fiscaux.

Les frais de dossier (pour le notaire et l’agence, par exemple) constituent aussi un point essentiel qui aide dans le choix du mode de financement. Pour un prêt immobilier, ils s’élèvent à 0,5 et 1,5 % du montant total emprunté.

Les erreurs courantes à éviter lors du financement de son investissement immobilier

Nombreux sont les investisseurs qui commettent des erreurs lors du financement de leur investissement immobilier. Pour vous en prémunir, découvrez dans le tableau ci-dessous les faux pas à éviter :

Types de financement

Les erreurs à esquiver

Prêt bancaire

  • Ne pas avoir suffisamment d’épargne pour constituer un apport ;
  • Négliger l’étude de votre capacité d’emprunt ;
  • Ne pas présenter un dossier pertinent à la banque ;
  • Choisir un crédit, sans négocier le taux d’intérêt ;
  • Oublier de comparer les offres de prêt bancaire.

Vente en viager

  • Omettre des clauses dans le contrat de vente en viager (clause de répartition des charges et travaux, par exemple) ;
  • Sous-estimer l’effort financier à fournir (bouquet et rente à verser au vendeur) ;
  • Sous-estimer la longévité du vendeur (si celui-ci vit plus longtemps, alors l’acheteur lui verse une rente sur une longue durée et paie donc le bien plus cher que son coût réel).

Crowdfunding

  • Investir sur les plateformes de crowdfunding immobilier non agréées ;
  • Minimiser le calcul du ratio bénéfices-risques ;
  • Se laisser tenter par les rendements attractifs publiés par des plateformes de crowdfunding ;
  • Négliger la diversification des placements.

Quel que soit le financement choisi, évitez de vous précipiter et prenez le temps de décrypter les pièges pouvant vous coûter cher.

Comment gérer efficacement son investissement immobilier ?

La pérennité d’un investissement immobilier repose sur sa gestion. Afin d’arriver à un tel résultat, l’investisseur doit suivre des astuces infaillibles.

Les astuces pour gérer efficacement son investissement immobilier

En plaçant votre capital dans la pierre, votre objectif premier est de faire fructifier votre argent chaque année. Voici alors les moyens pour parvenir à vos fins :

  • trouver des locataires ou acquéreurs solvables ;
  • bien entretenir le logement ;
  • maximiser la rentabilité en privilégiant la location meublée, réalisant des travaux de rénovation et en révisant les loyers, par exemple ;
  • réduire les impôts grâce aux rouages de défiscalisation ;
  • souscrire à une assurance pour loyers impayés ;
  • gérer les litiges entre les locataires ;
  • rédiger des états des lieux d’entrée et de sortie de chaque locataire ;
  • rédiger convenablement les baux de location ou les contrats de vente.

Si vous voulez une tranquillité d’esprit, vous pouvez solliciter un professionnel immobilier. Il peut gérer totalement ou partiellement votre bien locatif ou vous aider à vendre votre appartement au meilleur prix.

Les erreurs courantes à éviter lors de la gestion de son investissement immobilier

Les placements immobiliers mal gérés entraînent la baisse de la performance attendue par les entrepreneurs. Pour vous éviter un tel désavantage, prenez garde aux erreurs suivantes :

  • ne pas avoir une vision à long terme ;
  • réaliser un cash-flow négatif (les flux financiers sortants s’avèrent plus importants que les entrants) ;
  • ne pas entretenir le bien immobilier causant sa perte de la valeur ;
  • surévaluer le loyer ou le coût de vente entraînant de longues vacances locatives ou une difficulté à liquider le bien ;
  • vendre l’appartement au mauvais moment (en période où les coûts sont à la baisse) ;
  • ne pas vous montrer à l’écoute et réactif par rapport aux demandes des preneurs (problème de chauffage ou d’assener, entre autres) ;
  • éviter de passer par une agence immobilière pour payer moins cher.

De ce fait, gérer des biens immobiliers est loin d’être de tout repos. Pour cela, il s’avère judicieux de faire appel à un professionnel immobilier.

Comment optimiser sa fiscalité pour maximiser les gains lors de l'investissement immobilier ?

Voici les conseils pour réaliser des investissements immobiliers remarquables et de profiter de rendements intéressants :

  • utiliser les dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, dispositif LMNP, loi Malraux…) ;
  • créer un déficit foncier en réalisant des travaux de rénovation ;
  • connaître les régimes fiscaux avantageux (microfoncier ou réel si vous louez vide et micro- Bénéfices industriels et commerciaux ou le réel pour la location meublée).

Vous pouvez aussi acheter en nue-propriété pour ne pas payer d’impôt sur la fortune immobilière.

Comment se former et se perfectionner dans l'investissement immobilier ?

Il est possible de suivre une formation sur l'investissement immobilier dans une école de commerce ou de management. Ainsi, l’investisseur maîtrisera plusieurs branches, comme le droit en immobilier. Cependant, il existe d’autres types de formations.

Les différentes formations et ressources pour se former à l'investissement immobilier

Afin d’acquérir les connaissances nécessaires dans l’investissement immobilier, l’entrepreneur peut :

  • lire des livres ;
  • suivre des formations en ligne (YouTube, entre autres) ;
  • se faire accompagner par un coach spécialisé en immobilier ;
  • assister à des conférences et des ateliers sur l'immobilier.

Il a aussi la possibilité de faire des stages dans une agence immobilière.

Les erreurs courantes à éviter lors de l'apprentissage de l'investissement immobilier

Les entrepreneurs immobiliers se heurtent à des problèmes lors de leur formation. Voici ceux considérés comme les plus courants :

  • croire aux « recettes miracles » ;
  • ne pas avoir une démarche proactive ;
  • se dire qu’il faut être riche pour investir ;
  • ne jamais passer à l’action.

Sur ce dernier point, l’apprentissage reste un savoir théorique. D’où l’intérêt de faire des stages afin d’appliquer les connaissances.

Conclusion

Réussir en tant qu’investisseur immobilier implique la connaissance du type de placement qui répond à vos besoins. Il faut également bien choisir le mode de financement, l’emplacement du projet, et connaître le marché immobilier local. Pour maximiser les rendements, il est recommandé de profiter des avantages fiscaux des mécanismes de défiscalisation.

Par ailleurs, avoir l’indépendance financière grâce à la pierre passe par une formation prodiguée par des professionnels immobiliers. Puis, vous devez mettre en pratique des cours théoriques en veillant à bien étudier les spécificités du marché immobilier local, choisir la cible et étudier la rentabilité du projet. Sachez que les investissements dans la pierre vous permettent de vous constituer des patrimoines, d’avoir des revenus complémentaires, voire une rente, et de faciliter la transmission des biens.

Valeur refuge en contexte inflationniste, l’immobilier est incontestablement un choix gagnant pour fructifier votre argent au fil des années. Cependant, le chemin qui mène vers la réussite est semé d'embûches. Vous faire accompagner par un professionnel immobilier vous permet donc de déjouer les pièges des investissements immobiliers. N’attendez plus pour en contacter un et voyez par vous-même les avantages imparables que cet expert vous offre !