10/5/2023

Calcul rendement locatif : formules de calculs, rendement net et brut

Le calcul du rendement locatif d’un investissement immobilier sert à mesurer l’intérêt d’investir dans un logement. En effet, pour être intéressant, un bien destiné à la location doit pouvoir générer des revenus complémentaires. Avant la réalisation d’un projet dans la pierre, l’investisseur doit notamment estimer le taux de rentabilité de son achat. Exprimé sous forme de pourcentage, le rendement locatif est un indicateur clé de la performance annuelle d’un placement. Le résultat obtenu permet de faire un choix éclairé, par ailleurs, cela vous évite de faire un mauvais investissement. De ce fait, il s’agit d’une évaluation immobilière importante. Découvrez dans cet article les clés pour calculer la rentabilité de votre bien et ainsi profitez du plus haut rendement possible.

Quelle est la formule de calcul du rendement locatif ?

L’objectif de tout propriétaire bailleur consiste à faire en sorte que le bien immobilier puisse lui procurer des revenus complémentaires. En effet, le but principal étant que l’investissement soit rémunérateur sur le long terme ! Dans cette optique, afin que la rentabilité attendue soit optimale, l’investisseur devra effectuer le calcul du rendement locatif du potentiel logement qu’il s’apprête à acquérir. Avant de démarrer un placement dans la pierre locative, il est important de comparer chaque bien et de connaître leur rendement respectif. Et c’est à ce moment précis qu’il faudra procéder à l’analyse financière. Cela permettra à l’investisseur d’exclure les biens immobiliers qui ne correspondent pas à ses attentes. 

Voici la formule de base pour déterminer le rendement locatif :

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Le calcul du rendement locatif d’un investissement immobilier prend en compte le montant du loyer ainsi que le prix d’achat d’un appartement ou d’une maison. Toutefois, il existe différents types de rentabilité (brute, nette et nette-nette) permettant de calculer le taux de rendement d’un projet locatif.  

Il est toujours judicieux de solliciter les services de professionnels immobiliers afin de tirer le maximum de la valeur locative d’un logement. L’aide d’un expert vous évite les mauvaises surprises.  

Qu’est-ce que le rendement locatif brut et comment le calculer ?

Investir dans l’immobilier locatif permet de bénéficier d’un complément de revenus grâce aux loyers perçus chaque mois. Avant d’actionner la moindre initiative, il est cependant important de procéder au calcul du rendement locatif brut pour la bonne réussite de l’investissement.

Définition du rendement locatif brut

Le taux de rendement brut représente une notion cruciale pour le succès d’un investissement locatif. D’ailleurs, il fait office du meilleur indicateur de performance universel des aficionados immobiliers. Non seulement il s’agit du plus simple à calculer (formule), mais aussi du plus utilisé des rendements locatifs. Pour cause, il ne prend pas en compte les charges de location payées par le bailleur ni la fiscalité, mais uniquement les loyers perçus et le prix d’achat.

Le résultat obtenu vous permet ainsi d’étudier l’intérêt d’investir dans un logement. L’indicateur donne un aperçu de la pertinence de votre projet locatif pour amoindrir les risques de vous lancer dans un mauvais investissement. En bref, ce paramètre essentiel vous permet de savoir si votre placement pourra répondre à votre objectif financier principal.

Méthode de calcul du rendement locatif brut

Avant de s’engager dans un projet d’investissement immobilier, il faudra prendre le temps d’évaluer le rendement locatif brut du logement convoité. Pour faire une bonne acquisition, l’investisseur devra donc procéder au calcul de ce dernier. En pratique, il suffit de diviser le montant du loyer annuel par le prix de revient du logement, puis de multiplier le résultat par 100. Pour conclure, la rentabilité brute correspond à la somme des revenus générés par un logement locatif par rapport à son prix d’acquisition.

En général, un investissement dans la pierre locative concentre un taux de rentabilité compris entre 3 % à 8 %. En fonction de plusieurs facteurs (secteur, typologie, fiscalité, etc.), il peut atteindre 10 %. Toutefois, ce ratio de base ne reflète pas le revenu réel que le placement va rapporter. Le calcul du rendement net est, par ailleurs, un indicateur de performance plus précis.  

Comment obtenir le rendement locatif net ?

Le rendement locatif net est une notion clé qu’il est important d’utiliser avant d'acheter un logement dans l’objectif de le faire louer. Cet indicateur permet d’avoir une estimation plus réaliste du retour sur investissement attendu par le propriétaire bailleur. Comparé au rendement locatif brut, il s’avère plus concret et plus efficient !  La raison est qu’il intègre dans l’opération tous les frais de gestion et de charges (les taxes, les assurances, les dépenses de travaux, etc.) qui incombent au propriétaire.

En incluant toutes les charges afférentes à votre logement, vous obtiendrez ainsi un taux plus précis que celui du précédent calcul de rendement brut. Par rapport à ce dernier, il est plus proche de la rentabilité, car son calcul prend en compte différents montants. Sa formule de calcul est la suivante :

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Le calcul de la rentabilité nette permet d’estimer le gain réel de votre investissement locatif. Généralement, pour les investisseurs immobiliers, le bon rendement locatif se situe entre 5 % et 9 %. Toutefois, il faut savoir que la valeur locative d’un logement ne se résume pas simplement à une opération mathématique. En effet, certains facteurs vont avoir un impact sur la performance de votre placement immobilier. Le résultat varie d’un bien à l’autre, mais aussi d’une ville et d’un quartier à l’autre !

Comment obtenir un bon rendement locatif ?  

La qualité d’un investissement immobilier ne dépend pas uniquement du calcul du rendement locatif (brut ou net). Pour investir sereinement, notamment tirer le maximum de profits, l’investisseur devra tenir compte de plusieurs critères lors de sa future acquisition.

La ville et le quartier où se situe le logement

L’investissement immobilier permet de se constituer un patrimoine tout en percevant des revenus supplémentaires. D’ailleurs, ce type de placement permet aussi de réaliser une plus-value en cas de revente ! Cependant, afin qu’un logement locatif puisse offrir à son propriétaire bailleur tous ces avantages, il faudra qu’il soit bien situé. Autrement dit, l’emplacement de l’appartement ou de la maison doit constituer votre critère d’investissement numéro 1 !  

En immobilier, la localisation représente un facteur crucial pour déterminer la rentabilité d’un placement. Pour cause, une ville attractive et à forte croissance démographique augmente la demande locative tout en permettant de valoriser un bien sur le long terme. Pour information, le secteur d’investissement impacte considérablement le prix d’un appartement ou d’une maison. Pour assurer une bonne rentabilité locative, la ville que vous ciblez doit donc être choisie avec le plus grand soin. Optez notamment pour les lieux les plus privilégiés, comme :

  • Lyon : avec un prix du loyer mensuel par mètre carré de 17,2 euros ;
  • Toulouse : avec un prix du loyer mensuel par mètre carré de 14,1 euros ;
  • Montpellier : avec un prix du loyer mensuel par mètre carré de 15,1 euros ;
  • Nantes : avec un prix du loyer mensuel par mètre carré de 14 euros ;
  • Bordeaux : avec un prix du loyer mensuel par mètre carré de 16,5 euros.

Ces villes figurent parmi le top 5 des communes françaises où investir. Le plus souvent, les grandes agglomérations représentent un gage de réussite. De surcroît, le quartier d’implantation sera aussi un paramètre déterminant concernant la rentabilité du logement. Gardez en tête que certains quartiers sont très prisés (proximité d’institutions et de commodités), d’autres beaucoup moins. L’absence de locataire risque de mettre en péril votre investissement, c’est pourquoi il vous faut viser un quartier où la demande locative est forte.

Ainsi, concernant votre recherche immobilière, faites appel à des professionnels. Grâce à leur connaissance du marché local, vous avez accès à un large choix de biens. Un agent immobilier vous conseille également sur le potentiel des logements qui vous intéressent.

La typologie du bien immobilier

La performance d’un patrimoine immobilier dépend du type de logement. Alors, sur quelle typologie de bien faut-il miser pour obtenir un haut rendement locatif ? Sachez qu’il est bien connu qu’une petite surface offre une meilleure rentabilité qu’une grande surface. En France, les produits de type studio, T2 ou T3 sont les plus rentables. Pour cause, la location à court terme est souvent plus intéressante que celle à long terme ! Située dans une ville étudiante ou touristique, une petite surface offre un rendement d’environ 3 % à 5 %.

Pour un premier investissement, l’achat d’un petit appartement est vivement recommandé. Vous pourrez ensuite vous tourner vers les grandes typologies de logement une fois que vous aurez acquis plus d’expérience.

Il est souvent difficile de se lancer dans l’immobilier, car cela nécessite des connaissances spécifiques du marché local. Pour vous accompagner, recourez aux services d’une agence immobilière. Lors du processus d’achat, le professionnel est en mesure de mener les négociations dans le but d’obtenir le bien au meilleur prix.

Le dispositif de défiscalisation

Investir dans un logement locatif (neuf ou ancien) permet de bénéficier de réductions d’impôts grâce aux dispositifs de défiscalisation mis en place par le gouvernement. Ce dernier autorise des déductions d’impôts en contrepartie d’un engagement de location. Selon le type de bien ainsi que le secteur dans lequel vous investissez, un mécanisme de défiscalisation s’avère un bon moyen de profiter d’avantages fiscaux. Voici une liste non exhaustive d’aides venant de l’État :

  • la loi Pinel,
  • la loi Denormandie,
  • les statuts de LMNP (Loueur en meublé non professionnel) et LMP (Loueur en meublé professionnel).

En outre, ces dispositifs de défiscalisation locative permettent aux propriétaires bailleurs de conjuguer recette locative et réduction d’impôt. Néanmoins, pour en profiter, il faut se tenir au courant des conditions liées aux différents mécanismes.

Pour optimiser votre rendement locatif, il est important d’opter pour le bon régime d’imposition. Sollicitez les services de professionnels immobiliers pour vous aider à choisir le dispositif le plus rentable par rapport à votre situation financière et patrimoniale.