31/5/2023

Business plan marchand de biens : modèle pour se lancer

Le business plan d’un marchand de biens constitue un document essentiel pour définir la stratégie globale de l’entreprise. C’est le support indispensable pour solliciter des financements auprès des établissements bancaires ou des investisseurs immobiliers externes. En tant que marchand de biens, rédiger un business plan s’avère primordial. Ce type de document est conçu dans l’intention de permettre au professionnel de travailler ses objectifs et de les atteindre. Il permet également de mener à bien les projets d’acquisition, de rénovation et de revente des biens immobiliers. Par ailleurs, comme dans chaque métier, il faut connaître les fondamentaux qui régissent l’activité. Découvrez dans cet article les points clés à considérer pour élaborer un business plan solide, ainsi qu’un modèle pour se lancer.

Comment débuter en tant que marchand de biens ?

Tout d’abord, le marchand de biens est un métier méconnu du grand public. L’activité consiste à réaliser des opérations d’achat, de rénovation et de revente d’un bien immobilier, à un prix supérieur. Le professionnel peut acheter ou revendre des immeubles, maisons, appartements, locaux commerciaux, parts de SCI (Société civile immobilière), parkings ou des terrains. Ce type d’investissement requiert un capital important au départ pour l’acquisition de bien. Il est possible de constituer le capital en épargnant, en recherchant des investisseurs ou en sollicitant des prêts bancaires. Le professionnel gagne ensuite un salaire qui varie entre 2 000 euros et 6 000 euros selon ses expériences et sa situation géographique.

Pour débuter en tant que marchand de biens, l’élaboration d’un business plan ou d’un plan d’affaires s’avère indispensable. Il sert à représenter la stratégie exacte de l’entreprise ainsi que son plan prévisionnel financier. Dans ce document détaillé se trouvent les objectifs précis, les stratégies, les ressources et les prévisions financières d’une entreprise. En effet, une bonne étude de projet est le seul moyen de vous assurer qu’une opération dégage une bonne plus-value. En ce sens, le document doit comporter plusieurs parties, dont :

  • une partie « présentation du projet », 
  • une partie « étude de marché »,
  • une partie « stratégie et plan de développement »,
  • une partie « opportunité de marché »,
  • une partie « finances ».

La rédaction et l’élaboration d’un business plan jouent donc un rôle crucial dans la réussite de votre activité. Outre l’obtention d’un financement, il vous permettra :

  • de démarrer le projet avec une stratégie solide ;
  • de mieux comprendre les attentes de votre marché cible ;
  • de savoir les contraintes liées à l’activité ;
  • de connaître les dernières tendances du secteur immobilier ;
  • de prouver à une banque que votre projet est viable et rentable ;
  • d’analyser les marchands de biens concurrents ;
  • de développer une stratégie marketing efficace.

La mise en place d’un business plan solide et bien pensé reste donc essentielle pour débuter en tant que marchand de biens. Cela permet de prendre des décisions éclairées, de minimiser les risques, de générer des revenus et d’optimiser vos chances d’obtenir un financement.

Outre ce dossier, débuter en tant qu’être marchand de biens requiert également une connaissance approfondie du marché immobilier. L’activité demande des compétences en matière de gestion de projet et de négociation, d’une capacité d’analyse financière et de certaines connaissances juridiques. De ce fait, une formation en immobilier reste très sollicitée afin d’acquérir plus de connaissances sur le secteur immobilier, les stratégies d’investissement et les réglementations en vigueur. Vous pouvez suivre une formation spécialisée (formation à distance ou formation présentielle), des programmes universitaires ou un apprentissage autonome.

Quel est le meilleur statut pour un marchand de biens ?

Avant tout, pour exercer en tant que marchand de biens, il faut devenir une personne morale, c’est-à-dire créer une société (seul ou avec des associés). Vous allez ensuite choisir un statut juridique adapté à votre activité. Voici les options les plus courantes en France. 

L’auto-entrepreneur

L’auto-entrepreneur est un statut populaire, très prisé en France. Il permet de profiter de nombreux avantages, comme une procédure de création d’entreprise simplifiée et un régime fiscal et social privilégié. Pour cela, il convient pourtant de respecter un plafond de chiffre d’affaires de 176 200 euros. Aussi, la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée) sur vos achats n’est pas récupérable.

L’entreprise individuelle

L’EIRL (Entreprise individuelle à responsabilité limitée) est aussi une option intéressante. La création et la gestion administrative de l’entreprise sont généralement plus simples. Le statut vous permet de séparer et de protéger votre patrimoine personnel de votre patrimoine professionnel. Il n’est pas nécessaire de rédiger les statuts, et il n’existe pas d’apports financiers à faire pour constituer le capital social.

La SARL

La SARL (Société à responsabilité limitée), tel son nom l’indique, est une forme de société qui offre une responsabilité limitée aux associés. Par rapport aux autres, la création d’une SARL pour votre activité de marchand de biens est plus rigide. La loi impose certaines dispositions qui ne peuvent pas être dérogées, comme la rédaction des statuts. Par ailleurs, il n’existe pas de montant minimum pour le capital social. Aussi, les associés sont imposés à l’impôt sur le revenu avec option pour l’impôt sur les sociétés.

La SAS et la SASU

La SAS (Société par actions simplifiée) et la SASU (Société par actions simplifiée unipersonnelle) sont deux formes juridiques assez similaires. La SAS est une société avec plusieurs associés, tandis que la SASU avec un seul associé. Elles offrent un cadre juridique plus souple et plus adapté à l’activité d’un marchand de biens. À préciser que chaque statut dispose de ses avantages et de ses inconvénients. Cependant, la SASU est beaucoup plus conseillée, car elle vous offre une grande souplesse dans la rédaction de vos statuts. Aussi, vous êtes affilié au régime général de la sécurité sociale, donc sous le statut assimilé-salarié. Vous recevez donc la même protection qu’un salarié. De même, avec le SASU, il n’existe pas de capital minimal prévu, et votre entreprise est soumise à l’impôt sur les sociétés. Quoi qu’il en soit, n’hésitez pas à demander l’avis d’un professionnel pour éviter toute erreur dans votre choix. 

La sélection du meilleur statut juridique dépend d’ailleurs de plusieurs facteurs, dont la taille de l’entreprise, les objectifs commerciaux, la responsabilité souhaitée et les avantages fiscaux. Quant à la TVA, elle s’applique uniquement sur la marge pour un marchand de biens. Par exemple, si vous achetez un appartement pour 200 000 euros et que vous pensez le revendre à 250 000 euros, alors vous devez verser la TVA au Trésor public sur 50 000 euros. À préciser que le taux de la TVA est en principe de 20 %.

Trouver un modèle Excel pour se lancer

En tant que marchand de biens, un suivi financier précis de vos opérations immobilières demeure crucial. Pour cela, un modèle Excel bien conçu peut vous aider à gérer vos investissements, mais aussi vos plans financiers. Ce tableau permet d’établir un document complet, clair et professionnel. Les calculs financiers sont automatisés, les dépenses sur les travaux et les revenus générés sont facilement lisibles. Il est également possible d’utiliser des diagrammes ou des graphiques pour afficher clairement votre plan financier.

En ligne, de nombreux modèles de business plan Excel sont disponibles. Vous allez avoir un ensemble de feuilles de calcul préalablement mises en forme et remplies. Vous n’avez plus qu’à modifier les données selon l’opération réalisée. Sur le tableau Excel, voici les informations qui doivent y figurer :

  • tableau de suivi des investissements : enregistrez ici les détails de votre investissement, comme l’adresse du bien, le prix d’achat, les travaux de rénovation, les revenus générés, etc. ;
  • tableau des dépenses : notez ici toutes les dépenses liées à votre opération immobilière, telles que les frais de gestion, les frais des travaux de rénovation, les taxes foncières, les assurances, etc. ;
  • tableau d’évaluation de la rentabilité : vous pouvez utiliser les formules de rendement brut ou net pour calculer votre rentabilité ;
  • tableau de suivi des taxes et des obligations fiscales : écrivez ici vos taxes, comme la TVA, les revenus fonciers, les impôts, etc. ;
  • tableau de flux de trésorerie : présentez ici les entrées et sorties de trésorerie de votre entreprise, comme les revenus de vente des biens immobiliers, les coûts des travaux de rénovation, les remboursements de prêts, etc.

À savoir que ce tableau Excel doit correspondre à votre situation actuelle en tant que marchand de biens. Vous pouvez consulter les modèles préexistants en ligne, ou solliciter l’aide d’un professionnel en immobilier ou d’un consultant en affaires pour élaborer un modèle Excel marchand de biens personnalisé.

En outre, la partie financière de votre projet ne doit pas être négligée. Le plan financier ainsi que le budget prévisionnel doivent figurer dans votre business plan tableau Excel. Ce tableau financier va représenter votre chiffre d’affaires, mais aussi les moyens que vous allez appréhender pour assurer le financement de vos besoins.

Quelle marge prévoir pour son business plan ?

Lors de la rédaction ou de l’élaboration d’un business plan d’un marchand de biens, il est important de prévoir une marge bénéficiaire réaliste. Cette dernière correspond au pourcentage de profit réalisé par une entreprise sur ses ventes et ses revenus. Elle a pour objectif d’évaluer l’efficacité et la performance de l’activité par rapport à ses coûts et dépenses. La marge peut être calculée de la manière suivante :

  • Marge = (revenus - différents coûts) / revenus x 100

Dans un business plan, la marge représente une mesure clé de la rentabilité de l’entreprise. Elle permet d’évaluer sa capacité à générer un bénéfice. Elle peut varier en fonction de plusieurs facteurs, à savoir les conditions du marché local, le prix d’achat du bien immobilier, les coûts de rénovation et son prix de vente. Il faut dans ce cas réaliser une analyse approfondie du marché afin de comprendre les marges bénéficiaires potentielles, et ajuster votre stratégie de marchand de biens en conséquence.

Pour déterminer la marge appropriée pour votre business plan marchand de biens, voici les éléments à considérer :

  • la rentabilité souhaitée : définissez la rentabilité que vous souhaitez gagner sur chacun de votre investissement immobilier ;
  • l’étude du marché et de la concurrence : évaluez les marges pratiquées par d’autres marchands de biens dans votre région, afin bien vous situer par rapport à vos concurrents ;
  • l’analyse des coûts : effectuez une analyse détaillée des prix pratiqués sur chaque projet immobilier, à savoir les coûts d’acquisition (prix d’achat d’un bien, frais d’acquisition, frais juridiques), les coûts de rénovation (prix des matériaux, main-d’œuvre, frais d’architectes), les coûts de vente immobilière, les coûts de financement (taux d’intérêt, frais de dossier) ;
  • les risques : tenez compte des incertitudes liées à votre activité et prévoyez une marge légèrement plus élevée.

À savoir qu’une marge élevée indique une plus grande rentabilité, c’est-à-dire que le professionnel parvient à dégager un bénéfice important par rapport à ses revenus. Tandis qu’une marge faible montre une concurrence féroce sur le marché ou une inefficacité dans la gestion des opérations. De toute évidence, il n’existe pas de marge spécifique qui convienne à tous les marchands de biens, car chaque projet et chaque stratégie sont uniques.

Un exemple de modèle pour se lancer

Le business plan d’un marchand de biens permet de présenter la vision à long terme de votre entreprise et de détailler les étapes clés de sa mise en œuvre. C’est un outil essentiel pour planifier, structurer et présenter votre projet de manière cohérente.

Si vous souhaitez réussir à établir un plan d’affaires marchand de biens solide et efficace, rien de tel que de consulter un modèle. En ligne, vous trouverez sûrement un modèle adapté à votre situation. Il contient tous les éléments essentiels à prendre en compte, donc il ne vous reste plus qu’à le personnaliser selon votre opération immobilière.

Voici un exemple de modèle avec les éléments à absolument insérer dans un business plan marchand de biens :

  • description de l’entreprise : présentation détaillée de votre entreprise avec son principal objectif, sa mission, son statut juridique (EIRL, SASU, SARL) et ses valeurs ;
  • analyse du marché : étude approfondie du marché immobilier, comprenant la demande, l’offre, les tendances, la concurrence et l’opportunité d’investissement ;
  • stratégie d’acquisition : description de votre approche pour l’achat des biens, les méthodes de recherche et de vente, les sources de financement, ainsi que vos partenariats ;
  • plan de rénovation : présentation de votre projet de rénovation et de transformation, y compris les coûts estimés des travaux, les délais, les dossiers utiles ;
  • stratégie de vente : description détaillée de votre approche stratégique sur la vente, la manière d’attirer l’attention des clients ; 
  • gestion des risques : analyse des risques potentiels liés à votre activité immobilière ;
  • plan financier : projection financière complète comprenant un compte de résultat prévisionnel, un bilan prévisionnel ainsi que des indicateurs de performance.

Le texte, la couleur, les tableaux ou les images d’un modèle de business plan peuvent être modifiés, selon vos préférences. Parfois, ce dossier se montre complexe et long à compléter. C’est pourquoi il reste essentiel de vous faire accompagner par des professionnels immobiliers pour sa rédaction. De plus, ces experts disposent toujours d’un modèle de business plan déjà rédigé auparavant. 

Sur ce, n’hésitez pas à entrer en contact avec les experts immobiliers pour concevoir votre plan d’affaires marchand de biens. Outre la rédaction de ce document, ils peuvent également vous aider sur la gestion de votre patrimoine, la recherche des biens correspondant à votre budget, la recherche des bons artisans pour les travaux de rénovation ainsi que la commercialisation et à la vente de vos biens.